借地権付き一戸建て住宅を売る方法!

遺産の相続、引っ越しをするなど借地に立っている一戸建てを売却したい方もいることでしょう。みなさんの中には借地に建っている家は売却できないのでと考えている方もいるかもしれません。しかし、心配は不要です。借地に建っている家も、自分の土地に建てた家と同じように売り買いできます。

ここでは、借地権付き一戸建て住宅の売却について解説します。

借地権付き住宅

まず、言いたいのは借地に立っている借地権付きの家は売れるということです。

しかし、借地に立っている一戸建て住宅を売る場合、建物だけ売却はできません。建物と借地権をセットで売却することになります。そもそも、借地権とは地主に地代を支払って、建物の利用のために土地を借りることのできる権利のことを言います。

これは借地借家法で定められています。土地そのものの権利は地主が有するのですが、建物を利用する権利は借り主にあります。借り主が自由に建物を利用する権利は法的に認められています。ただし、借地権付き住宅購入後の地主との関係を考えるため、買い手がつきにくい、高く売れないといったこともあります。

借地権付き一戸建て住宅を売却するときにある制約

借地に建っている一戸建て住宅は所有者が自由に利用してもいいのですが、自分の土地に建っている住宅の場合とは異なります。まず、借地に建っている一戸建て住宅の売却には地主の承諾が必要です。また、地主がかわったときは、立ち退きを要求されたり地代の値上げを迫られることもあります。

それに加えて、家の売却時には希望金額がつかないことも多いです。つまり他人の土地に建っている建物のため、やはり制約があるということです。しかし、借地権付きの戸建て住宅は都市計画税と固定資産税が免除されるという魅力的な点もあります。

納税額と地代を比べて、地代のほうが安い場合はお得です。

売却の方法

借地権付き一戸建て住宅の売却には、第三者に売る方法と地主に買取ってもらう方法の2種類あります。第三者に売る場合は、個人と不動産会社など法人に分かれます。不動産会社は借地権付き物件に特化しているところや、地主との交渉から売却までを頼めるところ、その会社そのものが物件を買取っているところなどがあります。

交渉から、売却までスムーズに進みやすいというのがメリットです。一方個人間での売買は、お互いの意見をまとめる必要があり不動産会社を通すよりも骨の折れることが多いです。地主に買い取ってもらうというのは、よくある借地権付き建物の処分方法になります。

地主との間に特にトラブルもないときは比較的スムーズに物件を売却可能です。しかし、金額交渉で折り合いがつかないときもあるので、提示する買取金額には熟慮が必要です。

売却時に必要なこと

前述しましたが、借地に建っている戸建て住宅を売却するには地主の承諾が要ります。必ず承諾をとらなければいけないということはありませんが、承諾を足らなければトラブルにもつながりかねません。承諾をとらなくても売却できるケースは後述します。

自分の土地にある建物を勝手に知らされずに売却されても、平気という方はまずいないでしょう。このため、売却前には地主と話し合いの機会を持ち、理解を得てスムーズに進めたいものです。

借地を勝手に売ってはいけない理由

借地を借りるときは地代を払い土地を地主から借りて、建物を建てて利用するために契約を地主と結びます。契約を結んでいるのは、契約名義人でこの方が家を建て利用するのが借地契約です。名義人が借地権付きの家を売るということは、この契約に違反する行為になります。

第三者は名義人ではないため結んだ借地契約は成り立ちません。このため、借地契約を結んだままの状態の建物を勝手に売却できません。借地の付随する権利は大きく底地権と借地権に分けられます。借地を貸すということは、借地の権利を底地権と借地権に分割して、底地権を持ちながら、利用する権利の借地権を手放している状態と言えます。

地主は底地権を手放しているわけではなく、借地の所有権は依然として所有している状態です。したがって、借地を勝手に売ることは無断譲渡や又貸し行為にあたります。他人の持ち物を勝手に売ったり貸したりすることはできないと民法の612条で定められており、借地を勝手に売却すると法律に抵触します。

「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

」と民法612条にはあります。このようなことから借地権付き一戸建て住宅の売却には地主の許諾が必要です。

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売却時のトラブル

地主から承諾を受け借地権付き一戸建て住宅の売却を進めるわけですが、すべてがスムーズに進むわけではありません。地主から受けた承諾が口頭のみだった場合、トラブルが起こることもあります。口約束だけのものですから、多額の承諾料を要求されたといったことが実際に起こりえます。

承諾料は10%と上述しましたが、これはあくまでも商習慣や地主との関係で決められる金額です。法律で明確に定められた金額ではありません。このようなこともあるので、借地権付き一戸建て住宅を売却するとき、地主と書面で契約を交わしておく必要があると言えるでしょう。

契約をしっかり書面で結んでいると契約を進める中、地主から不当な要求があっても第三者である買い手から違約金を請求されるといったことも避けられるでしょう。

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売却の費用

借地の一戸建て住宅を売却するには、当然ながら費用が必要です。売却の際には建物と借地権を一緒に売ることになるため、この借地権売却の承諾料を地主に支払う必要があります。名義書き換え料と言われることもあり、費用は借地権価格の10%程度です。

裁判所をとおして承諾をもらう

借地の一戸建て住宅を売る際に地主の許可を受けられないこともあります。借地権の売買では地主は借地が勝手に売却されないように介入権を持っており、地主が借地権買取を放棄してはじめて第三者が借地権を買えるという仕組みになっています。

また、地主が承諾料の金額に納得してくれないこともあるでしょう。このようなことで物件を売れない場合、借地非訴手続きを裁判所に申し立てることが可能です。これは建物を売却しても地主にこれといった不利益を被らない場合は、住宅を売ってもよいという承諾をもらえる手続きです。

申し立てを受けて借地のこれまでの扱い方、借地権を売る事情や必要性、地代支払いの能力といった点を鑑みて、承諾をするか裁判所は決定します。この借地非訴手続きの申し立てが認められると、借地権付き住宅の所有者は自由に物件を売れます。

しかし、承諾料を地主に支払うように、裁判所から命じられることもあります。承諾料は借地権の10%程度です。

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